Стоимость земли
Приобретение земли – первый шаг, который предпринимают застройщики, выводя на рынок новые дома. Это могут быть незастроенные земли, например, луга, или, наоборот, застроенная земля, требующая дополнительных вложений для демонтажа или реконструкции существующих зданий. Ценность и привлекательность земли в первую очередь определяется ее расположением – находится она в центре города или в жилом районе с хорошим доступом и широким спектром доступных услуг. Также важно наличие поблизости парка, леса, учебных заведений, медицинских учреждений, а также качественного транспортного сообщения – как для общественного транспорта, так и для прочих средств передвижения. С другой стороны, цену дома могут снизить близость крупных автомагистралей, линий электропередачи, а также другие факторы, которые, как правило, причиняют существенные неудобства жильцам, например, повышая уровень шума.
Местоположение
На рыночную цену новых проектов определенно влияют площадь приобретаемой недвижимости и условия застройки конкретного района. Чем плотнее может быть застроена земля, т. е. чем больше зданий можно построить и чем выше они могут быть, тем больше жилья будет предложено покупателям. Таким образом, застройщик может сократить определенные расходы: например, на этапе разработки проекта строительства и на этапе управления строительными работами. Размер земельного участка также существенно влияет на то, сколько парковочных мест, игровых, рекреационных и зеленых зон можно будет построить. В различных местных самоуправлениях нормы в отношении обязательных парковочных мест достаточно высоки, и они во многом определяют конструктивные решения объекта, а также количество строящихся зданий. Дополнительные расходы также возникают, когда участок требует демонтажа существующих зданий, доступ к участку затруднен или участок слишком мал для размещения необходимых для строительства оборудования и материалов, в результате чего становится необходимо арендовать дополнительную землю. Также немаловажным аспектом, который может привести к дополнительным затратам, является строительство инженерных сетей: есть большая разница между тем, придется ли их строить полностью с нуля или есть возможность подключения к уже существующим.
«Говоря о городской среде, сегодня мы часто смотрим на уже застроенные территории или бывшие промзоны, где, как правило, приходится сносить существующие здания и сооружения. В результате цена здания может оказаться несколько выше, но у него есть и добавленная стоимость – отреставрированная и качественная городская среда, которая, как правило, находится в ценном и сформировавшемся месте, с хорошим подъездом и всем прочим необходимым для комфортного проживания», - сказал руководитель сферы девелопмента Bonava Мартин Риколас.
Ограничения разного характера
Всевозможные права пользования, такие как дорожные сервитуты, могут существенно повлиять как на затраты на приобретение земли, так и на ее дальнейшее развитие. Если вы покупаете уже застроенную землю в центре города или конкретное здание под ремонт, дополнительные сложности может вызвать его расположение в исторической части города или статус памятника культуры. При строительстве совершенно нового здания в центре города или реконструкции существующего застройщику обычно приходится сталкиваться с гораздо более сложными вопросами, чем при разработке проектов за городом или в удаленных от центра районах. Стоимость земли в центре всегда выше, к тому же надо учитывать архитектурные требования региона – это в целом увеличивает рыночную стоимость жилья и как следствие такой дом стоит дороже.
Планирование строительства и получение разрешения на строительство
Все, кто планирует строительные работы, в том числе застройщики, должны соблюдать определенные процедуры согласования строительства. Строительные работы – реконструкция дома или квартиры, строительство нового дома, ремонт, реставрация, консервация или снос, а также прокладка инженерных сетей – могут быть начаты лишь после получения всех необходимых согласований и разрешений.
Архитектура, дизайн интерьера и строительство
Дизайн интерьера и архитектура – два важных аспекта стоимости новых проектов. Все проектировщики играют очень важную роль в строительстве домов. Функциональные жилые помещения, где тщательно продуман каждый квадратный метр, должны быть во главе угла для каждого застройщика. «В Bonava мы можем гордиться этим процессом, поскольку, как генподрядчик ведем строительство через все этапы — от проектирования и управления строительством до продажи и гарантийного обслуживания квартир. Преимущество внутренней команды предприятия в том, что люди привыкли работать вместе и знают используемые решения, тем самым обеспечивая более качественный конечный результат», - сказала руководитель сферы проектирования Bonava Керли Коолма.
Любой аутсорсинг ведет к дополнительным расходам. С другой стороны, говоря о строительстве, следует отметить, что на его стоимость влияют используемые технологии строительства, такие как блоки, сборный железобетон и тому подобное, а также грунт на объекте – могут потребоваться сваи и т. д. Кроме того, следует учитывать расходы, связанные с любой нестандартной конструкцией или дополнениями. На цену квартиры существенное влияние оказывают подземные парковочные места, стоимость строительства которых может достигать от 15 000 до 25 000 евро за место, но без которых, как правило, сегодня в Таллинне не обойтись.
Отделка квартир и озеленение
Рыночная стоимость каждой квартиры зависит от ее отделки и дополнительных возможностей в здании: например, лифт в многоквартирном доме может значительно увеличить цену квартиры. На цену квартиры определенно влияет и то, какие отделочные материалы были использованы. Высота потолка также влияет на стоимость строительства – чем выше потолок, тем больше стоимость использованных материалов. Важны также затраты на систему отопления (теплый пол или радиаторное отопление), вентиляцию и другие технические системы. На фасаде здания могут быть использованы разные материалы – дерево, бетон, плитка. Чем проще здание, тем ниже затраты; чем сложнее – например, используются специальные элементы, выступающие детали – тем выше стоимость. Балконы также создают дополнительные расходы, в зависимости от примененных конструктивных решений. Кроме того, немаловажным аспектом является и благоустройство территории – зоны отдыха, детские площадки, парковки (с крышей или без), зеленые зоны и тому подобное. В наши дни все более популярными становятся и городские сады, которые дают возможность делать что-то вместе со своими соседями и делают среду более уютной и близкой к природе.
Помещения общего пользования, кладовки, дополнительные элементы
Жилец, вероятно, будет очень доволен уютной террасой и со вкусом оформленным фойе, но комфорт также увеличивает расходы. Дополнительные затраты могут быть связаны со строительством, обустройством и отделкой различных помещений общего пользования и кладовок, обустройством террасы на крыше и различными технологическими решениями: зарядными станциями для электромобилей, решениями «умного дома» и другими. Любые дополнительные элементы формируют рыночную стоимость дома.
Думая о квартире в новом проекте или в здании с историей, следует учитывать, что старые постройки требуют гораздо больше дополнительных затрат на утепление и отопление, ведь новые и планируемые проекты уже отвечают наиболее высоким требованиям энергоэффективности. С другой стороны, в зависимости от района, квартира в реновированном доме может стоить намного дороже, чем аналогичные квартиры в других домах. Поэтому перед выбором квартиры необходимо оценить общую ценность нового места жительства и его преимущества.
Именно оценка окружения играет решающую роль в принятии окончательного решения: продуктовый магазин и остановка общественного транспорта должны находиться совсем рядом или в 5 минутах ходьбы от дома; поход на работу пешком, поездка туда на личном автомобиле или на общественном транспорте не должны занимать более 20–30 минут. А парк, аптека, рестораны и медицинское учреждение могут быть расположены в 10 минутах ходьбы или примерно в 1 километре.
Важно купить квартиру у надежного имеющего многолетний опыт застройщика, потому что это гарантирует качество приобретаемой недвижимости и хорошее последующее обслуживание клиентов.
«Также стоит помнить о том, что наши потребности со временем меняются, поэтому покупку квартиры не следует рассматривать, как инвестицию на всю жизнь. Мы не знаем, что принесет будущее, поэтому возможность купить квартиру, которая соответствует образу жизни и требованиям момента – большая удача. В наших районах окружение домов спроектировано таким образом, чтобы пути машин и детей не пересекались, а также, чтобы имелись возможности для передвижения и зоны отдыха для жителей всех возрастов», - отметила Керли Коолма.